El Gobierno baja los impuestos a quienes vendan sus viviendas

El anteproyecto de ley ha sido aprobado por el Consejo de Ministros de este viernes y ha sido presentado por la ministra de Fomento, Ana Pastor, quien aseguró en rueda de prensa que incluye estímulos fiscales para fomentar el alquiler de viviendas en manos de no residentes, persigue dar más seguridad jurídica a los propietarios para que saquen más viviendas al mercado del alquiler y así facilitar el acceso a la vivienda a jóvenes, colectivos vulnerables y familias con menores rentas.

Ana Pastor ha calificado de "medida estrella" la posibilidad de que el propietario pueda recuperar la vivienda con un aviso de un mes de antelación para su uso como residencia habitual o para familiares de primer grado o cónyuges, sin necesidad de tener que pactarlo, como hasta ahora, con el inquilino.

Pero la mayor novedad reside en que, para incentivar la adquisición de activos inmobiliarios se establece, en el Real Decreto Ley sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero aprobado, una exención del 50 por 100 de las rentas derivadas de la transmisión de inmuebles urbanos que sean adquiridos hasta el 31 de diciembre de 2012, siempre que no exista vinculación entre las partes.

En cuanto al mercado de alquiler, la nueva norma reduce a la mitad las prórrogas que se establecían por ley en los contratos de arrendamiento. La prórroga forzosa que permitía a los inquilinos habitar una vivienda durante cinco años pasa a tres años, y la prórroga tácita de tres años se reduce a uno. De esta forma, la Ley sólo amparará a los inquilinos para que permanezcan en la vivienda durante cuatro años, en lugar de ocho años. Además, las partes podrán pactar un incremento de la renta de alquiler al año superior o inferior a al IPC, que establecía hasta ahora la LAU.

El anteproyecto de Ley incluye una agilización de los procesos de desahucio para aportar más seguridad jurídica a los propietarios e introduce exenciones del 70 % en la tributación por IRPF para propietarios no residentes que pongan sus viviendas en alquiler y de hasta el 100 % si estos propietarios residen en la UE y no son mayores de 30 años.

Reducción de los plazos para recuperar la vivienda

Según la ministra Pastor, con este Anteproyecto de ley, que introduce modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, y en la Ley de 7 de enero de 2000, se busca potenciar el mercado de la vivienda en alquiler en España, país con el menor parque de viviendas de este tipo de toda la Unión Europea.

Se fortalece, en primer lugar, la libertad de las partes para llegar a todos aquellos acuerdos que, razonablemente, no deban formar parte de un régimen impuesto directamente por la Ley, preservando en todo caso un adecuado equilibrio entre los intereses de arrendador y arrendatario. Así, se garantiza que el arrendador pueda recuperar su vivienda, sin necesidad de que esté previsto en el contrato de arrendamiento ni hubieran transcurrido cinco años desde su firma, siempre que necesite la vivienda para sí, sus familiares en primer grado o su cónyuge tras el divorcio o nulidad matrimonial.

Además, se permite que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento, siempre que lo comunique con un mes de antelación, pudiendo preverse en el contrato una indemnización específica para el arrendador en caso de producirse dicho desistimiento anticipado.

El segundo aspecto sobre el que incide la reforma es el de los plazos legales de duración del contrato de arrendamiento: se reduce de cinco a tres años la denominada "prórroga forzosa" del contrato, que es aquella que permite que el inquilino, sea cual fuera el tiempo de duración pactado en el contrato, opte por prorrogar su duración, prórroga que debe respetar el arrendador.

Asimismo, se reduce de tres a un año la denominada "prórroga tácita automática" del contrato, que es aquella que permite que, una vez transcurrido el tiempo pactado para la duración del contrato y su posible prórroga forzosa, el contrato pueda entenderse prorrogado tácitamente si las partes no señalan no contrario. El límite legal para la duración de los contratos de arrendamiento se reducirá, por tanto, de los 8 (5+3) años actuales, a 4 (3+1) años, es decir, exactamente la mitad.

Mejora de la seguridad jurídica

El anteproyecto prevé la mejora de la seguridad jurídica mediante el incremento de los efectos de la inscripción de los arrendamientos en el Registro de la Propiedad. La inscripción en el Registro de la Propiedad impedirá la comisión de fraudes, tanto en la adquisición de viviendas o locales comerciales como en la ejecución hipotecaria.

En este apartado se introducen las siguientes reformas:

- Un comprador que adquiera una vivienda, siempre que sea un adquirente de buena fe, estará obligado a permitir que el arrendatario continúe con su contrato siempre que dicho contrato de arrendamiento esté inscrito en el Registro.

- Si el contrato de arrendamiento no está inscrito, el comprador de buena fe no estará obligado a respetar el arrendamiento concertado por el anterior propietario y el arrendatario perderá su derecho. Este criterio, que se aplica en este momento para los arrendamientos de locales de negocio, modifica la situación actual, en la que los compradores de una vivienda arrendada deben permitir la continuación del arrendamiento al menos hasta el período de cinco años que exige la Ley vigente.

- Una vez inscrito el derecho del arrendatario, la transmisión a un tercero de la vivienda arrendada no podrá afectar a sus derechos legales (prórroga forzosa y prórroga tácita) derivados del contrato de arrendamiento, pues el tercero adquirente tendrá que respetar el contrato.

Agilización del procedimiento de desahucio

Los procedimientos de desahucio por impago de rentas, pese a las reformas introducidas en 2009 y 2011, son "lentos e ineficaces", según ha reconocido Ana Pastor. Por ello, el Gobierno aborda la agilización de este procedimiento basado en los siguientes puntos:

- En la línea de favorecer la inscripción en el Registro de la Propiedad, se prevé un procedimiento más sencillo de actuación en caso de impago de rentas siempre que se trate de arrendamientos inscritos en el mismo: siempre que así se señale en el contrato, la falta de pago de la renta podrá dar lugar a la resolución del arrendamiento, sin más exigencia que un previo requerimiento notarial o judicial, sin necesidad de obtener una sentencia declarativa.

- Una vez cancelada la inscripción del arrendamiento, se podrá ordenar la ejecución, lo que implica la restitución del inmueble a su propietario.

- Se crea un procedimiento judicial acelerado para que en el plazo de diez días se proceda al pago de la renta debida y se simplifican los procedimientos judiciales para efectuar los desahucios, duplicando la capacidad de los juzgados.

Medidas de carácter fiscal

Las medidas en el ámbito fiscal se centran en la modificación del régimen fiscal de las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) y en nuevas exenciones para equiparar el Impuesto sobre la renta de no residentes y el IRPF.

Las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) nacieron en el año 2009 con la finalidad de crear un nuevo instrumento de inversión destinado al mercado inmobiliario del arrendamiento, no sólo de viviendas, sino de cualquier inmueble urbano; pero su régimen jurídico y fiscal se ha demostrado inoperante. Los cambios introducidos buscan flexibilizar los requisitos exigidos a este tipo de entidades, entre los que cabe destacar:

- Se reduce el plazo exigido para que los bienes inmuebles que hubieran sido promovidos por la entidad se mantuvieran en arrendamiento, de siete a tres años.

- Se eliminan los requisitos de diversificación (que la Sociedad tenga al menos tres inmuebles en su activo).

- Se reducen las obligaciones de distribución de beneficios con el objeto de favorecer la reinversión.

- Se flexibilizan los requisitos mínimos exigidos para acceder a la negociación en un mercado regulado.

- Se reduce la cifra de capital social mínimo exigido, de quince a cinco millones de euros.

- Se elimina el requisito de que la financiación ajena de la entidad no supere el 70 por 100 del activo de la misma.

- Las SOCIMI tributarán en función del resultado del ejercicio, se incrementan las rentas exentas del 20 al 25 por 100 y el tipo de gravamen se fija en el 19 por 100.