El Gobierno aprueba una dación en pago de vivienda sin contenido

El Ejecutivo apuesta por tres mecanismos: la reestructuración de la deuda, la quita de parte de la deuda; y como último extremo, la dación en pago, es decir la entrega de la vivienda como pago total de la deuda hipotecaria. Pero como a continuación ha insistido en señalar la vicepresidenta del Gobierno, Soraya Sáenz de Santamaría, el 'Código de Buenas Prácticas' "es de voluntaria su suscripción por las entidades, pero que una vez que lo suscriban es de obligado cumplimiento y se podrá invocar ante los tribunales".

Además hay condiciones muy restringidas. Las familias en riesgo de exclusión social podrán acogerse a este punto cuando se den las siguientes condiciones: las cuotas hipotecarias excedan un 60% de sus ingresos, todos los miembros de la unidad familiar estén en paro y se trate de la vivienda habitual. La vivienda objeto del embargo será la única propiedad del hipotecado y no podrá valer más de 200.000 euros en las ciudades de más de un millón de habitantes, ni 120.000 euros en las poblaciones de menos de 100.000.

La dación en pago suele aplicarse como sistema de pago final por parte del deudor de una hipoteca inmobiliaria a la que no puede enfrentar las cuotas impuestas por el crédito hipotecario establecido y en la que se entrega el inmueble, en vez de dinero, para liberarse de la deuda. La dación en pago traslada el riesgo de impago del deudor al acreedor. Por lo que para que el acreedor pueda mantener el riesgo se tiene que incrementar los intereses y por lo tanto hace menos accesible ese préstamo.

La Ley Hipotecaria, en su Artículo 140, deja abierta la posibilidad de pactar en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados. En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor. En este caso, la Ley Hipotecaria vigente prevé la dación de pago, siempre y cuando se pacte con la entidad crediticia o acreedor antes de formalizar el préstamo hipotecario. En caso de no haber un pacto entre deudor y acreedor, según lo dispuesto en el artículo 105 de la misma ley, la hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artículo 1.911 del Código Civil.

El Código civil español no habla de la dación en pago como modo extintivo de las obligaciones, aunque da por supuesta la institución en los artículos 1.521 y 1.636, al tratar de los retractos, y en algunas otras disposiciones.


Nuevos mecanismos, según el Gobierno

Los tres mecanismos a los que se podrán ir acogiendo los hipotecados son, por este orden: la reestructuración de la deuda, que incluye un periodo de carencia en el pago del capital de cuatro años, la ampliación del plazo del préstamo hasta 40 años y la limitación de los tipos de interés al Euribor +0,25%.

Si a pesar de esta reestructuración, el hipotecado "de buena fe" sigue sin poder hacer frente al pago de la deuda, el Ejecutivo apunta a un segundo proceso: una quita de parte de esa hipoteca. La cantidad de esta condonación se estimará a partir de unos cálculos porcentuales dependiendo de cada caso particular.

Como último mecanismo, según ha hecho público Sáenz de Santamaría, si la reestructuración y la quita no resulta suficiente, el hipotecado podrá acogerse a la polémica dación en pago -que la entrega de la casa salde el total de la deuda- sin perder de manera inmediata su hogar.

La vicepresidenta ha incidido en que el ciudadano que recurra a la dación en pago no se quedará sin casa ya que dispondrá de un periodo transitorio hasta tener que abandonar el inmueble. "Durante dos años prorrogables, el afectado podrá seguir viviendo en alquiler en esa vivienda que ha entregado pagando un interés (renta) del 2% mensual sobre la deuda que tenía pendiente. Es decir, si la deuda era de 100.000 euros, pagará 200 euros al mes". ha afirmado.

Por otro lado, el Gobierno ha aprobado el mecanismo de pago a proveedores con un crédito de hasta 35.000 millones de euros a los ayuntamientos para pagar más facturas y deudas pendientes. "Pocas cosas dañan tanto la confianza como que las administraciones dejen de pagar", ha señalado Sáenz de Santamaría.